В регионах выявлена новая схема, когда застройщики, которые должны завершить возведение проблемных домов-долгостроев, не ведут работы, но продают в них квартиры новым дольщикам. Яркий пример тому — ЖК «Космолет» в Самаре, рассказал «Известиям» первый зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
По его словам, люди начали заключать договоры долевого участия (ДДУ) в этом жилом комплексе еще в 2003–2006 годах с ЗАО «Волга-Энерго-Ресурс», но в 2013-м объект признали проблемным. Достройкой занялась компания «Кольцо». В 2015-м даже был введен в эксплуатацию один из домов комплекса, и часть пострадавших свои квартиры получили. Для остальных же девелопер планировал возвести еще один корпус, но сроки его ввода уже неоднократно переносились.
В итоге в конце января 2023 года Фонд развития территорий (фонд защиты прав дольщиков) подал заявление о признании ООО «Кольцо» банкротом, говорится в письмах за подписью Владимира Кошелева в Следственный комитет и Генпрокуратуру.
— Сейчас предположить дату окончания строительства практически невозможно. Люди вновь оказались в ситуации полной неопределенности, а среди них есть те, кто ждет свои квартиры уже 20 лет, — сказал Владимир Кошелев.
Но теперь в число ожидающих теперь входят и новые покупатели. Так, еще 1 апреля 2022 года их насчитывалось только 219, а в феврале 2023-го таких дольщиков оказалось уже 557. «Таким образом, за 10 месяцев в условиях просрочки ввода жилых домов в эксплуатацию произошел прирост дольщиков на проблемном объекте на 155%. Общая сумма заключенных ДДУ составляет более 2 млрд рублей», — говорится в обращении депутата.
Одна из пострадавших рассказала, что заключила ДДУ в начале 2021-го, на протяжении всего следующего года активность стройки была минимальной, и в феврале работы стояли.
В департаменте информационной политики администрации губернатора Самарской области «Известиям» сообщили, что ООО «Кольцо» с 15 февраля возобновило работы на проблемном объекте ЖК «Космолет». Но учитывая то, что компания уже неоднократно приостанавливала стройку, региональный минстрой считает преждевременным говорить о прекращении рассмотрения в суде дела о ее банкротстве. Девелоперу предстоит привести в суде свидетельства своей финансовой состоятельности и доказать, что для завершения строительства объекта у него имеются все необходимые ресурсы, добавили в пресс-службе департамента.
Похожие случаи зафиксированы и в других регионах. Например, в Кирове продаются квартиры в долгострое на улице Маклина, в Череповце — в доме по улице Монтклер, добавил представитель Владимира Кошелева.
Когда девелопер решает принять участие в достройке проблемного объекта, он рассчитывает на продажу свободных площадей, которые компания реализует для покрытия затрат, отметил руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Права застройщика переходят новому девелоперу вместе с обязательствами перед всеми участниками процесса, пояснил парламентарий. Но компания должна вести стройку, а не просто реализовывать несуществующее жилье, подчеркнул депутат.
При этом продажи в долгостроях закон в целом не запрещает, отметил заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. Но если застройщик знает, что он не выполнит обязательства по договору, это можно классифицировать уже как незаконное обогащение, пояснил депутат. А если стоимость квартиры составляет более 3 млн рублей, то это уже уголовная статья, сказал он.
Кроме того, если застройщики не используют механизм эскроу-счетов, то вероятны и двойные продажи одной и той же квартиры, отметил Александр Аксененко. А все проекты, которые стартовали до 1 июля 2019 года, ведутся без эскроу-счетов, то есть девелопер получает деньги сразу.
— Непонятно, как именно застройщики устраивают подобные сделки, но точно ясно одно: у людей не будет никаких гарантий, что их объект достроят, а деньги не пропадут, — сказал член генерального совета «Деловой России», член комитета организации по строительству Алексей Мостовщиков.
После проверки станет понятно, есть ли в происходящем состав преступления. Если да — недобросовестных застройщиков необходимо привлекать к ответственности и наказывать, уверен директор Института проектирования экспертиз Евгений Лоскутов.
Механизм эскроу-счетов призван защитить клиентов от недобросовестного поведения девелоперов, сказал вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Действительно, долгострои относятся, как правило, к тому времени, когда механизм эскроу-счетов еще не был внедрен — тогда мошенники пользовались несовершенством законодательства, сказал управляющий партнер Novator Legal Group, адвокат Вячеслав Косаков. Также аферисты применяли механизмы подмены объектов, схемы с векселями и займами, предварительными договорами купли-продажи и так далее, напомнил он.
С тех пор законодательство в сфере долевого жилищного строительства претерпело большие изменения: реализация новостроек через проектное финансирование фактически исключает мошенничество, отметила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
— Однако гарантии, предусмотренные проектным финансированием, реализуются не во всех новостройках, и есть немало объектов, где привлечение средств граждан осуществляется по старым схемам с оплатой, минуя эскроу-счета, — добавила юрист.
Поэтому покупателям важно лично проверять надежность застройщиков и изучать информацию о проекте и девелопере, сказал Александр Гуторов.
Продажа квартир в строящемся доме может производиться исключительно по ДДУ, подчеркнул адвокат, партнер BMS Law Firm Денис Фролов. Такие договоры подлежат государственной регистрации, как и любые сделки с недвижимостью, что делает невозможным так называемую последующую перепродажу, добавил он.
Также сегодня остаются проекты, девелоперы которых не обанкротились, но испытывают финансовые и иные сложности, не позволяющие сдать новостройку вовремя, сказала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Эксперт не рекомендует приобретать жилье в долгострое с целью экономии: сохраняется риск, что даже на финальном этапе у компании возникнут новые проблемы.
